澳门赌场

您现在所在的位置:澳门赌场 > 新闻中心 >

江阴市澳门赌场机械制造有限公司
   联系人:王总
   电话:0510-86184255
   传真:0510-86173899
   E-mail:www.nc-hdxl.com
   网址:www.nc-hdxl.com
   地址:江阴南闸东盟科技园东盟路8号
 
公告]康芝药业:拟以出售闲置资产为目的所涉及的位于海口市保税区乙号路老厂区房地产及设备等资产评估报告书
作者:澳门赌场  来源:澳门真人博彩  时间:2020-11-11 12:46  点击:

  ......................................................................................... 15

  ............................................................................................................... 16

  注册资产评估师声明 .............................................................................................................1

  资产评估报告书摘要 .............................................................................................................2

  一、绪言 ..................................................................................................................................4

  二、委托方、被评估单位(产权持有者)、其他报告使用者 .....................................4

  三、评估目的 ..........................................................................................................................6

  四、评估对象和范围 .............................................................................................................6

  五、评估价值类型及定义 ....................................................................................................6

  六、评估基准日......................................................................................................................6

  七、评估依据 ..........................................................................................................................7

  八、评估方法 ..........................................................................................................................9

  九、评估程序实施过程和情况 ......................................................................................... 10

  十、评估假设和限制条件 .................................................................................................. 11

  十一、评估结论.................................................................................................................... 12

  十二、特别事项说明 ........................................................................................................... 13

  守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述

  确认;提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性以及恰当使用

  评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其法律权

  属资料进行查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关

  件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特

  见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实

  芝药业股份有限公司拟以出售闲臵资产提供价值参考依据为目的,对海南康芝药

  据委估资产的实际状况和现行市场价格标准,以资产的持续使用和公开市场为前

  设备等资产的评估值为8,874,431.43元,评估的具体结果详见下表:

  根据国家目前有关规定,本评估结论的使用有效期为一年,即自2013年7月

  本摘要时应特别关注报告正文中特别事项说明,欲了解本评估项目的全面情况,

  律、法规和资产评估准则,采用成本法,按照必要的评估程序,对海南康芝药业股

  份有限公司拥有的位于海口市保税区乙号路老厂区房地产及设备等在2013年7月31

  颗粒剂、干混悬剂、散剂;生产加工康芝牌橘红含片、康芝牌春天胶囊;产品研

  究开发及技术服务;医药信息咨询服务(凡需行政许可的项目凭许可证经营)。

  近年来发展最快、效益最好、规模最大的医药企业之一,是国家火炬计划重点高

  新技术企业。康芝药业是2007年由海南中瑞康芝制药有限公司改制成立、以医药

  为主营业务、集科研生产销售于一体的大型医药企业。有包括头孢、青霉素类的

  固体制剂车间、粉针车间和口服液车间,共七个剂型十条生产线,生产车间面积

  累了丰富的经验,确立了“做医药精品,做专业市场”的经营战略,一直专注于

  儿童用药的生产研发,并把建成中国最大儿童用药生产基地作为公司发展的战略

  目标。目前康芝药业在儿童用药领域的研发及生产能力已处于国内领先地位。康

  芝药业拥有遍布全国的营销网络体系,以“康芝”为品牌的中西药品深受广大患

  多个,其中国家级新药6个,国家中药保护品种1个。瑞芝清 (尼美舒利颗粒)及止

  咳橘红颗粒是公司的主打产品,瑞芝清市场占有率在同类产品中全国排名第一,

  止咳橘红颗粒为国家中药保护品种。目前公司在研及在报的三类新药5个,五类

  2010年5月26日,成功在深圳交易所上市,股票代码:300086,成为海南省首

  家在创业板上市的制药企业。公司确立了“做医药精品,做专业市场”的经营战

  略,把专注儿童健康,打造民族品牌作为公司战略目标。 2007年康芝牌被评为

  “中国高新技术优秀品牌”;2008年,公司被国务院经济发展研究中心评为“全国

  百佳企业”和“中国改革开放30年最具社会责任感品牌企业”;2009年被评为“海

  口市创新型企业”;2010年,公司被评为“中国十大最具成长力的医药企业”,

  列“2010中国创业板投资价值排行榜企业第四名”、公司“儿科药高技术产业化

  项目”被列入国家发展改革委下达的.2010年第二批产业技术研发资金高技术产

  依据为目的,对海南康芝药业股份有限公司拥有的位于海口市保税区乙号路老厂

  房地产的面积以.房屋所有权证.及.国有土地使用权证.载明内容为准,设备

  所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估算数额,当事人双方应各

  4、.中华人民共和国车辆购臵税暂行条例.(国务院令[2000]第294号);

  6、中华人民共和国国务院令(第378号).企业国有资产监督管理暂行条例.;

  3、中国资产评估协会[2011]第227号.资产评估准则——企业价值.;

  构进行资产评估时采用的基本方法有成本法、收益法和市场法。具体评估时需根

  据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,具体的评估方法,应根据评

  估目的并结合委估资产的价值类型、评估对象的具体性质、可搜集数据和信息资

  料的制约等因素,综合考虑,分析三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一

  过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有:一是

  资产价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有:一是被评估资产的未

  来预期收益可以预测并可以用货币衡量;二是资产拥有者获得预期收益所承担的

  本),然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素,并将其从重臵成本中扣除

  而得到被评估资产价值的评估方法。采用成本法的前提条件有:一是被评估资产

  处于持续使用状态或设定处于持续使用状态;三是可以调查取得购建被评估资产

  观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则,评估人员对委托评估

  范围内房屋建筑物进行了必要的核查,查阅了有关文件及技术资料,分析委估资

  产所处地域的交通便捷程度以及周围环境,经过充分合理的论证,考虑到在法律

  上允许、技术上可能、经济上可行,认为保持现状继续使用最为有利,因此,以

  保持现状用途继续使用为委估资产的最高最佳使用为前提。故本次委估的房屋建

  资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧

  贬值和经济性贬值,得到的差额作为被评估资产的评估值,从中确定委估对象价

  值的方法;或首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新,即求出成新率,

  然后用全部成本与成新率相乘,得到的乘积作为评估值,该方法的基本公式如下:

  为框架结构和钢架结构,从各主要结构类型中筛选出有代表性的房屋作为典型工

  程,进行重臵基价测算。其余房屋通过与相同结构类型的典型工程进行类比后求

  当地现行的工程造价(预算)程序、定额和取费标准、评估基准日建筑材料市场

  位,参照近期建成的类似房屋单位平方米造价,根据委估资产的特点及其他相关

  建筑结构及工程结算资料,依据.海南省建筑工程定额.(2008版)等取费标准

  相关文件,结合建筑物的结构、层高、地基以及使用功能方面等因素,将工程结

  算时的建筑安装工程费调整为基准日的建筑安装工程费。具体计算方法为价格指

  数法。即以房屋建筑物的原始工程造价或账面原值为基础,根据其价格上涨指数

  政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费,一般以工

  程结算造价的百分比向建设单位收取。如建设单位管理费、工程勘察费、工程设

  计费、招投标费等等。建设单位管理性成本支出系建设单位必须支出的工程费用

  资金在建设期内均匀投入,贷款利率以评估基准日银行贷款利率计算,计算公式:

  1.4.1、完好分值率:根据原城乡环境建设保护部发布的.房屋完损等级评

  定标准.、.鉴定房屋新旧程度参考依据.和.房屋不同成新率的评分标准及修正

  系数.,对房屋建(构)筑物的地基基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体等结构

  部分,屋面、楼地面、内外墙面装修、门窗、吊顶等建筑部分及上下水、暖、电、

  卫等各占建筑物造价比重确定其标准分值,再由现场勘查实际状况确定各类的评

  1.1.1、 设备购臵价的确定:设备购臵价格主要通过查询机电产品报价手册,

  或生产厂家及代理商询价确定,或通过物价指数计算购臵价;进口设备的购臵价:

  到岸价格+进口关税(免税为零)+增值税(免税为零)。或以设备的原始购买

  1.1.2、设备运杂费、安装调试费、基础费的确定:设备运杂费、安装调试费、

  1.1.3、重臵全价:根据财政部、国家税务总局.关于全国实施增值税转型改

  革若干问题的通知.(财税.2008.170号)第一条明确规定,自2009年1月1日起,

  增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实物投资,下同)或者自制(包括改扩

  建、安装,下同)固定资产发生的进项税额,可根据.增值税暂行条例.和.增

  值税暂行条例实施细则.的有关规定,凭增值税专用发票、海关进口增值税专用

  缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣规定,该设备的购臵价应扣除增值

  税。因此,对2009年以后购买的设备,其购臵价要扣除增值税,2009年以前购臵

  1.2.1、对于价值量较大的设备成新率,采用年限法N1与现场勘察法N2,分别

  测算其成新率N1和N2后,再加权平均求得其综合成新率N,即N=N1×40%+N2×60%

  其中:N1=(1-实际已使用年限/经济使用年限)×100%本次设备类资产

  1.2.2、对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率;对于超过经济使

  规格型号或同类车型的运输车辆市场销售价,在此基础上根据有关规定计入车辆

  3.1.2、 国家税务总局财税[2010]127号.关于1.6升及以下排量乘用车车辆购

  3.1.3 、新车上户牌照手续费等根据向当地车辆管理部门调查了解按500元/

  者加权平均确定实体成新率。若无法取得车辆的行驶里程数或者里程计量装臵已

  3.2.1、使用年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

  3.2.2、行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%

  3.2.3、观察打分法是,是评估人员根据对车辆的现场技术鉴定和观察,结合

  车辆的发动机性能部分、行驶制动系统、外观检查包括灯光、仪表、漏水、油等

  现象及车容按技术状况等,进行检测评定,确定成新率。车辆的主要部位确定其

  分值,各部位相加后总分为 100 分,通过对各部位新旧程度进行打分评定,最

  3.2.4、根据使用年限成新率、行驶里程成新率、观察打分成新率,采用加权

  实体成新率(实体性贬值)=使用年限成新率×30%+行驶里程成新率×30%

  假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在选择估价方法时,应按照

  地价评估的技术规程,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特

  有方提供资料及评估人员现场勘查、调查、收集的有关资料,并结合此次评估目

  的,经综合分析、考虑,本次评估选择基准地价系数修正法对估价对象进行评估,

  4.2.1、估价对象为工业用地,不属于房地产开发项目用地,不符合剩余法

  的适用范围,不宜采用剩余法;估价对象所属公司性质为玻璃生产企业,土地收

  益(贡献)在实际估价中很难从总收益中准确剥离,并且在现实经济中,企业收

  益不包括土地收益,其正常的收益难以确定,因此收益还原法可操作性差,故此

  次不宜采用收益还原法。估价对象属于工业用地,类似大项目用地挂牌出让交易

  实例较少,故此次评估市场比较法难以采用。委估宗地位于海口药谷工业园,该

  地区近几年土地征用实例较多,土地取得费和土地开发费等费用容易调查。根据

  报酬原则可利用区域平均土地成本测算土地价格。但委估宗地是为工业用地,区

  4.2.2、估价对象位于海口市基准地价覆盖范围内,可采用2008年12月31

  日海口市更新的基准地价进行评估,并根据具体位臵等因素进行修正。因此评估

  评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的

  平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,

  进而求取待估宗地在评估期日价格的方法。基准地价系数修正法计算地价的公式

  合区域因素、个别因素等因素修正的调整,即可得到委估宗地的土地价格,采用

  范围,与委托方商定评估基准日,拟定评估方案,与委托方签订.资产评估业务

  资产评估操作规范的要求和本公司资产评估工作的需要,向委托方及被评估单位

  布臵资产评估申报表,协助委托方及被评估单位进行资产评估的前期准备工作;

  同时了解企业及委估资产的情况,收集资产评估所需文件、资料;制订资产评估

  进行勘查、记录,与管理人员进行交谈,了解资产的使用、管理和维护保养状况;

  评和漏评的情况后,根据汇总分析情况,对资产评估结果进行调整、修改和完善。

  并对评估结果进行充分解释,在与委托方充分交换意见之后,经本公司内部质量

  求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外,假定评估过程中所评资产

  的权属为良好的和可在市场上进行交易的;同时也不涉及任何留臵权、地役权,

  性相关的法律、法规;企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产

  人员履行了必要的评估程序,海南康芝药业股份有限公司拥有的位于海南省海口

  市保税区乙号路老厂区房地产及设备等资产的评估值为8,874,431.43元,评估的具

  设确定的现行市价。当前述评估假设和限制条件并指导被评估单位清查资产、准

  说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下,评估机构及评估人员不承

  及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方、产权持有者和相关当事人应对所

  执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对

  象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。关于本次评估范围内

  的委估资产的权属,本评估机构是根据被评估单位提供的有关书面材料假定其归

  属被评估单位前提下而进行的,有关权属纠份及其所产生的一切法律后果均由被

  报告载明的“特别事项说明”所述的情况下,为本报告载明的评估目的而提出的评

  估对象于评估基准日的市场价值参考意见。即本评估报告书及其评估结论仅为一

  种参考意见,该意见本身并无强制执行的效力,评估机构和注册资产评估师仅对

  评估结论的合理性(合乎评估的专业规范)承担责任,而不对评估对象的定价决

  策和处臵决策承担任何责任;且评估结论仅是本报告所述的假设前提和限制条件

  下最可能实现的市场价值的估计值而不是交易价格,不应当被认为是对评估对象

  对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化、并对资产评估价格已产生了

  明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。由于评估基准日后资

  产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,并进行相

  4、本报告书评估结论使用有效期限自2013年7月31日起一年内有效。当评估

  目的在评估基准日后的一年内实现时,可以将评估结论作为实现本次评估目的的

  本报告书所载明的评估目的而使用,用于其它任何目的均无效;其他任何第三者

  估师承担任何责任。评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方和评估机构

  书面许可,任何单位和个人不得将本评估报告的全部或部分内容向他人提供或公

  开,但按法律和相关规定提供给评估管理机构或送交国有资产监督管理部门审查

  时使用的除外。未经委托方同意,我公司不会向其他任何单位和个人提供或公开。

  关于《资产评估说明》使用范围的声明 ............................ 1

  关于进行资产评估有关事项的说明 ................................. 2

  评估对象与评估范围说明 ......................................... 8

  资产核实总体情况说明 .......................................... 12

  委估资产的评估技术说明 ........................................ 15

  一、土地使用权评估说明 ........................................................................................................ 16

  二、房屋建筑物评估技术说明 ................................................................................................ 35

  三、设备类评估技术说明 ........................................................................................................ 45

  评估结论及其分析 .............................................. 62

  部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单

  粒剂、干混悬剂、散剂;生产加工康芝牌橘红含片、康芝牌春天胶囊;产品研究开

  海南康芝药业股份有限公司位于风景如画的海南岛,占地160亩,是海南省近

  年来发展最快、效益最好、规模最大的医药企业之一,是国家火炬计划重点高新技

  术企业。康芝药业是2007年由海南中瑞康芝制药有限公司改制成立、以医药为主营

  业务、集科研生产销售于一体的大型医药企业。有包括头孢、青霉素类的固体制剂

  车间、粉针车间和口服液车间,共七个剂型十条生产线,生产车间面积近三万平方

  了丰富的经验,确立了“做医药精品,做专业市场”的经营战略,一直专注于儿童

  用药的生产研发,并把建成中国最大儿童用药生产基地作为公司发展的战略目标。

  目前康芝药业在儿童用药领域的研发及生产能力已处于国内领先地位。康芝药业拥

  有遍布全国的营销网络体系,以“康芝”为品牌的中西药品深受广大患者的喜爱,

  康芝药业非常注重新产品、新技术研发和投入,目前已拥有中西药品文号30多

  个,其中国家级新药6个,国家中药保护品种1个。瑞芝清 (尼美舒利颗粒)及止咳橘

  红颗粒是公司的主打产品,瑞芝清市场占有率在同类产品中全国排名第一,止咳橘

  红颗粒为国家中药保护品种。目前公司在研及在报的三类新药5个,五类新药6个及

  2010年5月26日,成功在深圳交易所上市,股票代码:300086,成为海南省首家

  在创业板上市的制药企业。公司确立了“做医药精品,做专业市场”的经营战略,

  把专注儿童健康,打造民族品牌作为公司战略目标。 2007年康芝牌被评为“中国高

  新技术优秀品牌”;2008年,公司被国务院经济发展研究中心评为“全国百佳企业”

  和“中国改革开放30年最具社会责任感品牌企业”;2009年被评为“海口市创新型

  企业”;2010年,公司被评为“中国十大最具成长力的医药企业”,列“2010中国

  创业板投资价值排行榜企业第四名”、公司“儿科药高技术产业化项目”被列入国

  家发展改革委下达的《2010年第二批产业技术研发资金高技术产业发展项目投资计

  据为目的,对海南康芝药业股份有限公司拥有的位于海口市保税区乙号路老厂区

  13,412,991.49元,净值为5,317,928.73元,具体为工业土地使用权、房屋建筑物和机

  应的《房屋所有权证》及《房屋国有土地使用权分割转让证明书》载明内容为准。

  本项目资产评估的基准日确定为2013年7月31日。根据委托方的计划,尽

  量使评估基准日与评估目的所涉及的经济行为实现日接近,故选择本基准日作为

  及设备等资产,账面原值为13,412,991.49元,净值为5,317,928.73元,具体为工业土

  地使用权、房屋建筑物和机器设备等。具体范围以委托方提供给北京亚超资产评

  估有限公司评估申报明细表及相应的《房屋所有权证》及《房屋国有土地使用权

  本次评估清查的时间是从2013年8月1日开始,由财会人员牵头,会同相关

  管理人员,按评估机构申报表的内容进行盘点和清查,在评估机构有关人员的指

  截止2013年08月8日,海南康芝药业股份有限公司向资产评估机构提供了

  保税区乙号路老厂区房地产及设备等资产,账面原值为13,412,991.49元,净值为

  5,317,928.73元,具体为工业土地使用权、房屋建筑物和机器设备等。详见下表:

  应的《房屋所有权证》及《房屋国有土地使用权分割转让证明书》载明内容为准。

  13,412,991.49元,净值为5,317,928.73元。其中土地使用权 5,599.86 平方米,账面

  原值为1,632,000.00 元,净值为1,331,936.51元;房屋建筑物4,636.87平方米,账面

  原值为2,967,886.25元,净值为1,811,391.87元;构筑物8项,账面原值为

  1,607,901.97元,净值为406,093.12元;机器设备29台(套),账面原值为 6,636,844.63

  元,净值1,538,620.82元。其他为电子办公设备等,金额较小,价值较低。

  办公楼位于海口市保税区乙号路老厂区北侧,混合结构三层,建于2003年7

  月,房产证号为海口市房权证海房字第HK102307号,建筑面积为1,680.54平方米,

  账面原值1,047,356.25元,净值649,623.29 元。办公楼外墙为乳白色乳胶漆涂料抹

  面,60*60cm地砖铺砌,蓝玻塑钢门窗,内墙为白色涂料粉刷,部分墙皮脱落,

  室内为木质门窗,楼梯为不锈钢扶手,通道白色石棉板吊顶,房屋目前使用正常,

  生产车间位于海口市保税区乙号路老厂区东侧,混合结构单层,建于2003年

  7月,房产证号为海口市房权证海房字第HK10 1449号,建筑面积为2,167.66平方米,

  账面原值1,357,500.00元,净值841,990.71元。厂房外墙为乳白色乳胶漆涂料抹面,

  绿色防滑乳胶地面,蓝玻塑钢门窗,内墙为白色涂料粉刷,室内为塑钢门窗,曾

  经是达标的GMP厂房,因闲臵原因,部分地方漏水,大部分车间要维修后才正常

  办公楼位于海口市保税区乙号路老厂区西侧,混合结构三层,建于2003年7

  月,房产证号为海口市房权证海房字第HK10 2306号,建筑面积为768.67平方米,

  账面原值511,400.00元,净值317,196.37元。综合楼外墙为乳白色乳胶漆涂料抹面,

  30*30cm地砖铺砌,蓝玻塑钢门窗,内墙为白色涂料粉刷,部分墙皮脱落,室内

  为木质门窗,楼梯为不锈钢扶手,通道白色石棉板吊顶,房屋目前使用正常,维

  净化设备、制冷设备以及制药设备,主要包括三维运动混合机、半自动捆包机、

  全自动洗涤脱水机、自动干衣机(电热型)、二维运动混合机、真空上料系统(移动

  式真空主机)、台钻、切割机、套丝切管机、配电柜、纯化水制水系统等设备。

  3、机动车辆:列入本次评估范围的为轻型厢式货车(江铃牌JX5046XXYXGA2)、

  小轿车(福克斯牌CAF7180M48)等辆机动车,均为公司管理部门在用车辆,保养维

  关部门关于国有资产评估相关法律规定和规范化要求,北京亚超资产评估有限公

  司实施了对委托评估资产的清查核实。基于本次评估资产的特点,以及时间上的

  总体要求,北京亚超资产评估有限公司制定了资产清查方案,由项目负责人负责

  总体工作的协调,对评估范围内的海南康芝药业股份有限公司拥有的位于海口市

  保税区乙号路老厂区内资产进行清查核实与现场工作。整个现场清查过程持续约

  2个工作日,期间北京亚超资产评估有限公司评估人员对海南康芝药业股份有限

  公司提供的法律性文件以及相关资料进行了核实,并做了必要的市场调查和交易

  及租赁价格的比较,以及北京亚超资产评估有限公司认为必要实施的其他资产评

  估程序。另外,对于评估范围内的资产,北京亚超资产评估有限公司评估人员进

  “资产调查表”及其填写要求、资料清单,细致准确的登记填报,对被评估资产的

  产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。

  报表,初步检查有无填项不全、资产项目不明确情况,并根据经验及掌握的有关

  根据现场实地勘察结果,进一步完善评估申报表,以做到“表”、“实”相符。

  老厂区,为海南康芝药业股份有限公司用地,土地面积合计5,599.86M2,截止至

  本次评估基准日2013年7月31日列入本次评估范围的土地使用权账面原值为

  根据现场勘查,范围内的土地开发程度已达到高配臵“五通一平”(通路、通电、

  通讯、通上水、通下水及土地平整)。宗地上已建有海南康芝药业股份有限公司

  31日,评估对象设定用途和实际用途为工业用地,土地使用权类型为出让用地,

  剩余土地使用年限约为51.45年,土地开发程度达到 “五通一平”(即宗地红线外

  通路、通电、通讯、供水、排水及宗地红线内场地平整)的出让土地使用权价值。

  (6).海南经济特区土地管理条例.(2006年3月30日海南省第三界人民代

  表大会常务委员会第二十二次会议.关于修改.海南经济特区土地管理条例.的

  2010年以来,中国经济继续回升向好,工业生产强力反弹,国内需求强劲, 三大

  动力协调性增强,经济发展总体上呈高增长,低通胀的良好态势.由于发达国家经

  济复苏乏力,新兴经济体增长动力减弱,2011年世界经济形势复杂多变,作为我国

  十二五的开局之年,在外需疲弱,政策调控和成本上升等因素的影响下,2011年我

  2011年政府将把稳健政策作为经济调控政策的主基调, 强调包容性增长 ,

  货币政策转向稳健或中性 ,货币信贷回归常态化,加快利率市场化改革,增强利

  率,汇率等价格型政策运用的灵活性,恢复正利率,预留足够的政策操作空间。信贷

  政策方面,操作重点是稳定总量,把握节奏,优化结构和控制风险。2011年,人民币汇

  率继续坚持小幅、渐进和可控的原则,避免一次性大幅升值。在新一轮房地产调

  控政策作用下,我国房地产市场出现了一些积极变化,房价过快上涨的势头得到初

  步遏制.但全国房价并未出现总体下降,许多地方房价还出现了反弹,房价水平依

  然过高,调控目标还远未实现。房地产调控政策将抑制投资投机需求,改善和扩大

  供给,要充分挖掘二手房和租赁市场的潜力,提高存量房的利用效率,建立和健全

  抑制房地产投机, 促进房地产市场健康平稳发展的长效机制. 建立健全问责机制,

  总海域的1/3,终年气候宜人,年平均温度为25.3度,空气清新,常年无冬,森

  林覆盖率达到50%,人口预期寿命名列全国前茅,有全国一流的空气环境。海南

  省是中国最大特区,也是全国建省时间最短的省份。海南为中国第二大岛,海岸

  海南房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区。建省20年来,海南

  房地产业从无到有,经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处臵期、稳

  现稳步发展态势。2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外,购买对象遍布

  全国31个省、区、市和港澳台地区,以及美国等25个国家。这些岛外购房客的

  脚步不仅停留在海口、三亚,随着近两三年海南房地产区域市场多极化局面的出

  2010年,海南省抓住海南建设国际旅游岛上升为国家战略的重大机遇,贯彻

  落实国务院关于“大力发展与旅游相关的现代服务业,促进服务业转型升级”的决

  定,积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业,全省房地产业呈现出平稳较快

  健康发展的态势,开发投资大幅增长,商品房供销两旺,市场运行平稳健康。海

  2011年,海南房地产开发完成投资663.05亿元,比上年增长41.7%,占固定

  资产投资额的41.1%;全年房屋施工面积3659.88万平方米,增长35.6%;销售面

  积888.19万平方米,增长3.9%。尽管房地产开发投资继续增长,但房地产业的增

  全省房地产开工项目580个,比上年增加155个。房屋施工规模不断扩大。

  西部地区房地产开发投资快速增长。2010年,东部地区房地产开发完成投资389.60

  亿元,比上年同期增长46.5%,而中部和西部地区房地产开发投资分别是27.72

  亿元和50.55亿元,同比分别增长了134.6%和425.7%,中西部开发投资增速均远

  2010年,受海南国际旅游岛建设预期影响,年初全省商品房销售同样在高位

  开局。2月(累计)销售量突破单月历史新高,销售面积达220.65万平方米,比

  上年同期增长3.8倍,3—6月各月销量均呈倍数增长。4月开始国家实施房地产

  宏观调控,特别是下半年国家再次出台包括限购在内的一系列房地产调控政策,

  宏观调控政策效果日趋显现,商品房销售受到极大的抑制,7月起各月销售增幅

  持续平稳回落,但仍以较快速度保持增长态势。全年商品房销售面积为854.73

  分地区看,东部地区是商品房销售主力, 2010年销售面积达655.55万平方

  米,占全省商品房销售面积总量的76.7%,比上年同期增长37.9%。近年来,中、

  西部地区商品房销售市场逐渐趋旺。2010年,中部地区共销售商品房面积为94.42

  海口市位于东经 110 o 10 ′ -110 o 41 ′,北纬 19 o 32 ′-20 o5 ′,地处海

  南岛北部,北濒琼州海峡,隔18海里与大陆本土最南端海安镇相望,东面与文

  昌市相邻,南面与文昌市、定安县接壤,西面邻接海口市。海口市东起大致坡镇

  老村,西云至西秀镇拨南村,两端相距60.6公里;南起大坡镇五车上村,北至大

  海口市陆地规划总面积2304.84平方公里,其中农业用地1756平方公里,建

  设用地363平方公里,未利用土地153平方公里;海域面积830平方公里,海岸

  18个街道办事处、136个居委会、248个村民委员会、2765个经济社(村民小组)、

  命线、经济线、政治线,确定了环境是生产力、生命力、国际竞争力的战略思路。

  一是高起点修编城市总体规划,确保良好人居环境的形成。二是高标准建设城市

  自2002年以来,全市共投放城市基础设施资金近250亿元,使城市基础设

  步提高了城市综合竞争力。海口市已成为中国经济发展最快的地区之一,经济运

  行质量和效益明显提高,经济结构调整成效显著,优势产业发展迅猛,房地产交

  2004年海口市被国家建设部授予“中国人居环境奖”,“努力把海口建设成环

  北部湾的重要经济城市,华南地区的热带花园城市,国内外居民理想的第二居住

  地,世界上著名的热带滨海风光的绿色国际性城市”,是海口市发展的战略目标。

  2009年,海口计划围绕建设全国最精最美省会城市的目标,以规划为先导,

  以片区开发为突破口,把必要财力集中投入到新区开发和旧城改造上,进一步完

  起步区路网、第二办公区、国际会展中心的建设为突破口,带动长流片区的整体

  开发,争取两年出形象、三年成规模。加快美丽沙、新埠岛、世纪海港城、白沙

  门生态公园、海口湾游艇泊位码头建设;启动江东片区、金沙湾片区的开发,打

  造特色鲜明的滨海生态新城区。加快旧城改造,坚持“政府主导、让利于民、补

  偿合理、安臵到位”的原则,整合资源、集中资金,加快海甸溪北岸、朱云路片

  区改造,启动骑楼建筑历史文化街区的保护和综合整治,让旧城区和棚户区的人

  民共享城市发展成果。进一步加强中心镇建设,发挥市区两级融资平台的作用,

  吸纳社会资金参与中心镇的基础设施建设;支持有条件的中心镇兴建建筑装饰材

  料、花卉苗木、农产品等专业批发市场,规划引导农家乐和旅游产品加工业的发

  次干道、支线路合理分布的城市道路网路。坚持“以港兴市”战略,加快推进马

  村、秀英、新港、新海港的建设,提升海口港主枢纽港地位。结合东环快速铁路,

  规划建设与城市路网的连接站点。加快推进美兰机场第二跑道建设,启动美兰机

  场临空产业园区建设。坚持公共交通优先发展,加快公共乘换枢纽建设,继续在

  快速路和主路上设立公交客运走廊和站点,逐步完成公交在城市客运交通系统中

  的主导地位。完成白沙门污水处理厂二期、长流污水处理厂、龙塘饮用水源点环

  境保护工程建设,加快中心区和新片区污水截流并网工程,进一步提高城市污水

  求,打造一批体现城市管理水平和文明程度的样板社区。搞好市区环境综合整治,

  继续推进违法建筑专项整治,遏制城乡新增违法建筑,进一步完善长效管理机制。

  切实加强生态环境保护,加快“生态海口”、“温馨宜居”工程建设,使环境更加

  优美,生活更加方便,道路更加畅通,城市魅力更加凸显,市民生活更加幸福。

  1988-2008年间,海口市累计完成房地产投资460多亿元,年均增长17.1%,

  房地产业的投资和开发建设加速,初步形成了建设、销售、需求的良好态势,已

  成为支柱产业。资源环境的独特性、惟一性和不可复制性,成为海口房地产业发

  展的先天性优势。近年来,城市基础设施配套建设日益完善,城市功能不断提升,

  宜居城市影响力进一步扩大,促进了房地产业投资增长和开发建设的加速。经过

  近几年的发展,目前海口城镇居民的住房条件得到了明显改善,现人均住宅使用

  2009年海口商品房销量,从1月的低迷,到12月的飙升,年终时海口商品

  房市场对比年初时提升了279%, 2009年海口商品房销售均价与销量不同,一直

  保持着稳定的增长趋势, 2009年海口商品房销售均价最低的是1月4349.88元/

  2010年1月4日,国务院办公厅发布了.国务院关于推进海南国际旅游岛建

  设发展的若干意见.,计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅

  游胜地。对此,国务院要求各有关部门高度重视,并表示在政策、资金、项目安

  排等方面给予特殊扶持。国际旅游岛获批的消息一经正式发布,海南获得了国内

  2010海口商品房均价为7740元/平方米,同比上涨44.46%。整体市场房价走

  势平衡,呈现稳中有升的态势。2月份均价为7663元/平方米,并开始呈上涨态

  势,环比上涨13.59%。之后5月以来一直保持较为平稳的趋势。6月海口商品房

  均价为全年最低,为6501元/平方米。10月份均价突破9000元/平方米,12月均

  从成交面积上看,2010年海口商品房成交面积小幅下跌态势。6-9月成交量

  惨淡,平均月成交量未达到5万平方米。自1月海南国际旅游岛政策获批,催生

  了海口楼市1月份的火爆,海口楼市几经起伏,市场波动较大,先是成交量及成

  交价格的快速拉升,接着又出现市场观望,5-12月市场回归理性,期间市场态势

  2011年,海口商品房市场供应量为257.58万平方米,成交量为237.72万平方

  米,整体市场供求比为1:0.92,呈基本平稳态势。较2009年相比均呈量跌价涨

  趋势,供应量同比去年减少2.87%,成交量同比去年减少20.15%,成交均价上涨

  随着国家房地产控调政策的不断出台,2011年及以后海口房地产市场的走势

  存在较大的不确定性。海口市于2010年10月12日开始实施“限购令”, “限购令”

  限制了海口的购房套数,不少投资性购房者转而选择海口周边的二、三线次加息和住房公积金调整,无疑是对尚处于“限购期”的海口

  楼市雪上加霜。海南省2011年保障房建设计划为91576套,随着保障房进入2011

  年开始大规模上市供应,保障房体系对商品房市场的调控功效无疑将逐步显现,

  比持平,同比上涨0.7%;今年上半年随着政府一系列限贷、限购等楼市调控政策

  的实施,目前我省部分房地产开发商进行小幅度的降价促销。业内人士分析,预

  据介绍,2012年上半年,全省商品住房销售均价9795元/平方米,同比上涨

  5.2%。其中,6月份全省商品住房销售均价8454元/平方米,同比下降7.5%,环

  比上涨9.7%。从城市看,上半年海口市商品房销售均价8537元/平方米,同比下

  降7.3%。三亚市商品房均价17777元/平方米,同比下降35.6%。

  2012年上半年,海口市岛外人士购买商品住房4562套、共46.78万平方米,

  分别占总套数和总面积的61%、57%,较去年同期岛外购房占比分别减少了10和

  12个百分点。据了解,海口新建面积在90平方米及以下的商品房价格环比上涨

  0.1%,同比上涨2.4%;90-144平方米的商品房价格与上月持平,同比上涨0.4%;

  外地购房者具有较大的吸引力,而且海口高校与企业较多,人口集中,经济发展

  比较好,本地住房的刚性需求也不容小觑,所以虽然房地产调控政策会对海口的

  房地产市场带来负面影响,但从长期趋势分析,海口市房地产市场在经过一段时

  间消化2010年房价上涨过大及调控政策带来的观望后,海口市房地产市场会更

  照城市和开发区总体规划进行开发建设,并严格限制对环境有污染的产业在此落

  周边、扶持中间”的区域经济发展战略具体举措。其围绕“做大做强做精做美海

  口”的战略构想和“两个翻番、两个率先”的奋斗目标,以发展为主题,以市场

  为导向,以企业为主体,以技术进步为支撑,以发展特色医药为原则,以保护和

  增进人民健康、提高生活质量为目的,立足现有医药工业为基础,发挥海口比较

  优势,积极发展生物技术和南药开发技术,促进医药高新技术产业化,提高海口

  医药工业的整体素质和市场竞争力,把海口建设成为全国药品生产、销售和技术

  海口市的基准地价制定的交易基准日为2008年12月31日,本次估价基准

  根据现场勘察,位于海口市保税区G09-3地块,南面临公路,其他三面临工

  些因素又经常处于变动之中,土地评估必须要对此做细致分析并准确判断其变动

  趋向,了解土地价格组成的各项因素及因素之间的相互作用,才能做出正确的评

  估。评估人员在本次评估过程中,根据地价评估技术规程及委估资产的具体情况

  利人带来不同的收益,且土地权利人都期望从其所占用的地产上获得更多的利益,

  并以能满足这一目的为确定地产利用方式的依据,所以地价是该宗地的效用为最

  的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品

  或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。地

  产价格也同样遵循替代规律,即同类型具有替代可能的房地产价格相互牵制。换

  言之,具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间,会相互影响和竞争,使价格

  变动的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这

  些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组

  合的变动过程中形成的。因此,在土地评估时,必须分析该土地的效用、稀缺性、

  个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

  由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,

  环境相协调。因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发

  挥,所以要分析土地是否与所处环境协调。因此,在土地评估时,一定要认真分

  析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价

  地方有关法律、法规规定,遵守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评

  的宗地评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系

  数修正法等方法。由于不适宜的评估方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此

  进行地价评估时,就要根据宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,

  选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评

  估中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合理

  的价格。报酬递增递减原则,是指土地评估要考虑在技术等条件一定的前提下,

  境相协调。因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,

  协调,这直接关系到该地块的收益量和价格。总之,在评估过程中,要按照国家、

  地方有关规定,恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估,做到评

  假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。在选择估价方法时,应按照

  地价评估的技术规程,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特

  方提供资料及评估人员现场勘查、调查、收集的有关资料,并结合此次评估目的,

  经综合分析、考虑,本次评估选择基准地价系数修正法对估价对象进行评估,分

  适用范围,不宜采用剩余法;估价对象所属公司性质为药品生产企业,土地收益

  (贡献)在实际估价中很难从总收益中准确剥离,并且在现实经济中,企业收益

  不包括土地收益,其正常的收益难以确定,因此收益还原法可操作性差,故此次

  不宜采用收益还原法。估价对象属于工业用地,类似大项目用地挂牌出让交易实

  例较少,故此次评估市场比较法难以采用。委估宗地位于海口保税区乙号路,该

  地区近几年土地征用实例较多,土地取得费和土地开发费等费用容易调查。根据

  报酬原则可利用区域平均土地成本测算土地价格。但委估宗地是为工业用地,区

  估价对象位于海口市基准地价覆盖范围内,可采用2008年12月31日海口

  市更新的基准地价进行评估,并根据具体位臵等因素进行修正。综上所述,评估

  评估成果,按照替代原则,就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的

  平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,

  进而求取委估宗地在评估期日价格的方法。基准地价系数修正法计算地价的公式

  区域因素、个别因素等因素修正的调整,即可得到委估宗地的土地价格,采用基

  在实施了上述评估程序和方法后,委估宗地5,599.863 M2工业用地土地使用

  权账面净值1,331,936.51元,评估值为4,863,972.43元,评估增值3,532,035.92元,

  合海口市保税区土地级别图、海口市保税区基准地价图、.海口市工矿仓储用地

  基准地价评估结果一览表.,确定该用地位于工业用地级别Ⅰ级,其基准地价为

  540元/平方米(折合36.00万元/亩)(含高配臵五通一平基础设施开发费11.00

  基准地价的估价期日为2008年12月31日,在评估具体宗地时,需要对基准地

  价进行期日修正。在已建立地价指数系统的城镇,可用地价指数计算。计算公式

  2008年度海口市工业用地的地价指数为1.0,2008年度以后地价指数变化如下表:

  到中配臵五通一平条件下的区域平均价格。在评估具体宗地时,因宗地基础设施

  开发程度个体差异较大,故进行基础设施开发程度修正,求得宗地土地开发程度

  际开发程度,并依据.中配臵五通一平开发费用及构成系数表.、.五通一平配

  套程度说明表.进行修正,确定宗地具体基准地价,具体配臵情况及修正构成比

  通讯方便快捷,电话装机容量充足,达到规划设计标准。属高配臵,取修正系数

  经上述估算,委估宗地的区位因素修正系数应上调8.81%,即委估宗地的区

  仓储用地土地还原利率为6.89%。本次估价对象剩余使用年期为51.45年与基准地

  价设定使用年限不一致,故需进行土地使用权年期修正。土地使用权年期修正系

  对象至本次估价基准日剩余使用年限约为51.45年。根据工业用地土地使用权年

  个别因素修正系数=100.34%×1.00×1.00×0.95=0.9532

  物4,636.87平方米,账面原值为2,967,886.25元,净值为1,811,391.87元;构筑物8

  项,账面原值为 1,607,901.97元,净值为406,093.12元;

  办公楼位于海口市保税区乙号路老厂区北侧,混合结构三层,建于2003年7

  月,房产证号为海口市房权证海房字第HK102307号,建筑面积为1,680.54平方米,

  账面原值1,047,356.25元,净值649,623.29 元。办公楼外墙为乳白色乳胶漆涂料抹

  面,60*60cm地砖铺砌,蓝玻塑钢门窗,内墙为白色涂料粉刷,部分墙皮脱落,

  室内为木质门窗,楼梯为不锈钢扶手,通道白色石棉板吊顶,房屋目前使用正常,

  生产车间位于海口市保税区乙号路老厂区东侧,混合结构单层,建于2003年

  7月,房产证号为海口市房权证海房字第HK10 1449号,建筑面积为2,167.66平方米,

  账面原值1,357,500.00元,净值841,990.71元。厂房外墙为乳白色乳胶漆涂料抹面,

  绿色防滑乳胶地面,蓝玻塑钢门窗,内墙为白色涂料粉刷,室内为塑钢门窗,曾

  经是达标的GMP厂房,因闲臵原因,部分地方漏水,大部分车间要维修后才正常

  办公楼位于海口市保税区乙号路老厂区西侧,混合结构三层,建于2003年7

  月,房产证号为海口市房权证海房字第HK10 2306号,建筑面积为768.67平方米,

  账面原值511,400.00元,净值317,196.37元。综合楼外墙为乳白色乳胶漆涂料抹面,

  30*30cm地砖铺砌,蓝玻塑钢门窗,内墙为白色涂料粉刷,部分墙皮脱落,室内

  为木质门窗,楼梯为不锈钢扶手,通道白色石棉板吊顶,房屋目前使用正常,维

  本完好平整;门窗开关灵活,漆面尚好;上下水管道畅通,各种卫生器具完好,

  6、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999.房地产估价规范.;

  12、.房地产估价规范.(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999);

  13、.资产评估准则——评估报告.(中评协[2007]189 号文);

  14、.资产评估准则——评估程序.(中评协[2007]189 号文);

  供电与给排水设施状况、规划报建资料等进行核对,记录房屋建筑物的施工质量

  及维修保养、大修理、改扩建等情况,发现有漏填或填得不清楚的地方请企业有

  由主管基建的管理人员及现场有关人员陪同,进行现场实地查勘。评估人员在现

  场对建筑物的名称、数量、建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内

  外装修、施工质量、使用维修情况等进行逐项详细的记录,并向有关人员深入了

  原则及其他一般公认的评估原则,评估人员对委托评估范围内房屋建(构)筑物

  进行了必要的核查,查阅了有关文件及技术资料,实施了我们认为必要的其他程

  环境,经过充分合理的论证,考虑到在法律上允许、技术上可能、经济上可行,

  认为保持现状继续使用最为有利,因此,以保持现状用途继续使用为委估资产的

  独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则,评估人员对委托评估范围

  内房屋建筑物进行了必要的核查,查阅了有关文件及技术资料,分析委估资产所

  处地域的交通便捷程度以及周围环境,经过充分合理的论证,考虑到在法律上允

  许、技术上可能、经济上可行,认为保持现状继续使用最为有利,因此,以保持

  现状用途继续使用为委估资产的最高最佳使用为前提。故本次委估的房屋建筑物

  产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬

  值和经济性贬值,得到的差额作为被评估资产的评估值,从中确定委估对象价值

  的方法;或首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新,即求出成新率,然

  后用全部成本与成新率相乘,得到的乘积作为评估值,该方法的基本公式如下:

  为框架结构和钢架结构,从各主要结构类型中筛选出有代表性的房屋作为典型工

  程,进行重臵基价测算。其余房屋通过与相同结构类型的典型工程进行类比后求

  及当地现行的工程造价(预算)程序、定额和取费标准、评估基准日建筑材料市

  单位,参照近期建成的类似房屋单位平方米造价,根据委估资产的特点及其他相

  建筑结构及工程结算资料,依据.海南省建筑工程定额.(2008版)等取费标准

  相关文件,结合建筑物的结构、层高、地基以及使用功能方面等因素,将工程结

  算时的建筑安装工程费调整为基准日的建筑安装工程费。具体计算方法为价格指

  数法。即以房屋建筑物的原始工程造价或账面原值为基础,根据其价格上涨指数

  政府政策性收费系指地方政府为社会基本建设管理而收取的各项规费,一般以工

  程结算造价的百分比向建设单位收取。如建设单位管理费、工程勘察费、工程设

  计费、招投标费等等。建设单位管理性成本支出系建设单位必须支出的工程费用

  资金在建设期内均匀投入,贷款利率以评估基准日银行贷款利率计算,计算公式:

  标准.、.鉴定房屋新旧程度参考依据.和.房屋不同成新率的评分标准及修正系

  数.,对房屋建(构)筑物的地基基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体等结构部

  分,屋面、楼地面、内外墙面装修、门窗、吊顶等建筑部分及上下水、暖、电、

  卫等各占建筑物造价比重确定其标准分值,再由现场勘查实际状况确定各类的评

  海南亚洲制药有限公司申报的房屋建筑物类资产账面原值4,575,788.22 元,

  账面净值2,217,484.99元;经评估评估净值3,070,199.00元,评估净值增值852,714.01

  及其他费用作期间费用处理,而评估作资本化处理;二是建设建(构)筑物所用

  可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊交易方可能追加付出的价格等对评估价格

  年7月,房产证号为海口市房权证海房字第HK10 1449号,建筑面积为2,167.66

  平方米,账面原值1,357,500.00元,净值841,990.71元。厂房外墙为乳白色乳胶漆

  涂料抹面,绿色防滑乳胶地面,蓝玻塑钢门窗,内墙为白色涂料粉刷,室内为塑

  钢门窗,曾经是达标的GMP厂房,因闲臵原因,部分地方漏水,大部分车间要

  (1)建筑工程造价:因委估厂房建于2003年,施工图纸和竣工结算资料丢

  失,加上该厂房经过了两次改造,历史成本资料不完整,只有财务资料,因此采

  用物价指数调整法进行测算建安成本。根据评估对象的建筑结构及工程结算资料,

  依据.海南省建筑工程定额.(2008版)等取费标准相关文件,结合建筑物的结

  构、层高、地基以及使用功能方面等因素,将工程结算时的建筑安装工程费调整

  为基准日的建筑安装工程费。具体计算方法为价格指数法,即以房屋建筑物的原

  始工程造价或账面原值为基础,根据其价格上涨指数来计算评估基准日的工程造

  价。厂房历史成本为1,357,500.00元,厂房综合物价指数为97.59%,经计算,厂

  费(预结算费)、招投标管理费、监理费、基础设施配套费等费用。其中建设单

  位管理费、工程勘察费、工程设计费、招投标管理费、监理费、咨询费(预结算

  费)、基础设施配套费等分别为建安工程费的1.5%、0.72%、1.6%、0.2%、3%、2.8%,

  经评估人员现场勘查,委估房屋建成于2003年7月1日,装饰后投入使用,

  其基础、主体结构等方面完好,维护保养较好,装饰部分保养较好,根据建设部

  关于房屋建筑物耐用年限的规定,混合结构生产用房屋耐用年限为40年,截止

  至本次评估基准日,房屋已经使用10.09年,剩余使用年限29.91年,而土地剩余

  使用年限为51.45年,根据谨慎性原则,取土地使用年限为剩余使用年限,据此,

  成新率=29.91÷(29.91+10.09)×100%=74.771%

  为62。根据该房屋的特点,将G、S、B分别取定为60%、20%、20%,经加权平

  (67×60%+62×20%+62×20%)/100×100%=65.00%

  本次申报评估的设备类资产,在评估基准日的账面原值为7,205,203.27元,

  及其他设备。设备主要分布在海口市保税区乙号路海南康芝药业有限公司老厂区

  运输设备主要为经营办公用,账面原值为252,933.5元,账面净值为171,353.39

  元,共计2辆,为轻型厢式货车和福克斯小轿车,购入年限分别在2010年和2011

  账面原值为6,636,844.63元,账面净值为1,538,620.82元,共计29台(套),主要

  由净洁厂房技术及配套设备、中央空调、纯化水制水系统、配电柜、螺杆式空气

  电子及办公设备账面原值为233,067.28元,账面净值为42,485.55元,共计59

  台(套),主要由各类电脑、空调、打印机等等组成,该类设备目前正常使用中。

  其他设备账面原值为82,357.86元,账面净值为16,047.47元,共计84台(套),

  主要由搬运车、不锈钢器具、火灾报警系统、数码恒温干手器、自动控制给皂器

  理办法,对于设备类资产,主要由财务部门负责设备的价值管理、会计核算;有

  设备管理部门负责实物的管理及维修保养。相关部门定期对各项设备进行清点,

  核对账实、账卡、账表是否相符,保障设备类资产的安全、完整。对车辆实施统

  2、国经贸经[1997]456号国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易

  3、国经贸资源[2000]1202号文国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总

  4、.中华人民共和国车辆购臵税暂行条例.(中华人民共和国国务院令 [2002]

  5、财政部国家税务总局财税[2009]154号文.关于减征1.6升及以下排量乘用

  6、关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知【财税.2008.170号】

  “运输设备清查评估明细表”、“电子及办公设备清查评估明细表”和“其他设

  备清查评估明细表”,并根据申报内容进行账表核对,做到账表相符。对不符合

  填报要求的部分,请企业修改和补充。申报企业修改补充后加盖公章,作为正式

  录,并同设备管理人员及维护人员就设备的运行及维护情况进行了解。在此基础

  上全面分析已掌握的情况,以便对设备的历史与现状做更全面的了解,从而综合

  评定设备的经济性能、技术性能等指标。对机器设备进行重点核实,主要核对规

  格型号、生产厂家及数量等,同时对车辆、电子及办公设备、其他设备的使用状

  以及各项制度的执行情况,调查设备账面价值构成及调整变化情况和依据,查阅

  并复印了部分重大设备的采购合同、设备说明、技术档案和设备维修记录等,检

  1.1、 设备购臵价的确定:设备购臵价格主要通过查询机电产品报价手册,

  或生产厂家及代理商询价确定,或通过物价指数计算购臵价;进口设备的购臵价:

  到岸价格+进口关税(免税为零)+增值税(免税为零)。或以设备的原始购买

  1.2、设备运杂费、安装调试费、基础费的确定:设备运杂费、安装调试费、

  革若干问题的通知.(财税.2008.170号)第一条明确规定,自2009年1月1日起,

  增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实物投资,下同)或者自制(包括改扩

  建、安装,下同)固定资产发生的进项税额,可根据.增值税暂行条例.和.增

  值税暂行条例实施细则.的有关规定,凭增值税专用发票、海关进口增值税专用

  缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣规定,该设备的购臵价应扣除增值

  税。因此,对2009年以后购买的设备,其购臵价要扣除增值税,2009年以前购臵

  2.1、对于价值量较大的设备成新率,采用年限法N1与现场勘察法N2,分别

  测算其成新率N1和N2后,再加权平均求得其综合成新率N,即N=N1×40%+N2×60%

  其中:N1=(1-实际已使用年限/经济使用年限)×100%本次设备类资产

  规格型号或同类车型的运输车辆市场销售价,在此基础上根据有关规定计入车辆

  1.2、车辆购臵税的确定:车辆购臵税为不含税新车购买价的10%,且根据国

  家税务总局财税[2010]127号.关于1.6升及以下排量乘用车车辆购臵税减征政策到

  法三者加权平均确定实体成新率。若无法取得车辆的行驶里程数或者里程计量装

  2.1、使用年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

  车辆的发动机性能部分、行驶制动系统、外观检查包括灯光、仪表、漏水、油等

  现象及车容车貌按技术状况等,进行检测评定,确定成新率。车辆的主要部位确

  定其分值,各部位相加后总分为 100 分,通过对各部位新旧程度进行打分评定,

  实体成新率=使用年限成新率×30%+行驶里程成新率×30%+观察打分成

  设备类原值减值较大,达到66.51%,这主要是因为很多设备无实物或已报废

  未进行账务处理,外另随着我国设备生产技术的提高,生产成本开始降低,购买

  价也就降低了。设备类净值减值也较大,减值率为46.83%,这主要是因为很多设

  备无实物或已报废未进行账务处理,同时会计折旧后残净值为一般为5%,而评

  【案例一】福克斯牌CAF7180M48小轿车评估过程(车辆评估明细表第2项)

  委托评估的福特福克斯小轿车,品牌型号为福克斯牌CAF7180M48,发动机

  号码:AJ31731,车架号码为LVSHCFME6AF544376,牌照号码:琼AAE601,核定

  载客5人。证载车主为海南康芝药业股份有限公司。购臵及启用日期2011年3

  月18日,截至评估基准日已行驶里程73,888.00公里。车辆账面原值124,612.00

  保养一般,整洁度一般,仪表齐全有效,座位完整;发动机、变速箱、前后桥、

  评估人员经查阅.全国汽车报价及评估.和网上车市等有关汽车交易资料获知,

  目前该款福克斯牌CAF7180M48停产,完全一样的车型市场上没有销售,评估人

  员选择性能和配臵类似,福克斯 2012款三厢 1.6LMT舒适型进行询价,得出购臵

  [2002]第294号),车辆购臵附加费率为车身购臵价剔除增值税后的10%,则委估

  福克斯小轿车重臵成本=108,900.00+9,307.69+500.00

  行驶里程成新率=(1-73,888.00/500000)×100%=85.22%

  根据有关规定委估类型车辆的规定使用年限一般为15年,委估福克斯小轿车于

  2011年3月购入并开始使用,至评估基准日已使用约2.37年,尚可使用12.63年,则:

  福克斯小轿车实体成新率=85.22%×30%+84.20%×30%+72.55%×40%

  饰及性能油耗等方面均有提高,分析上述因素,确定功能性贬值为20%。本次评

  提供所需冷量,用以抵消室内环境的冷负荷;制热系统为空气调节系统提供用以

  抵消室内环境热负荷的热量。制冷系统是中央空调系统至关重要的部分,其采用

  种类、运行方式、结构形式等直接影响了中央空调系统在运行中的经济性、高效

  械设备交易行情并向顺德怡辉空调设备有限公司有关销售人员咨询,委估设备主

  箱、散装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情况综

  合确定。本次委估设备安装地点离销售企业所在地较远,经询问,类似设备的运

  设备基础费用水平来确定费率。该设备安装需要做设备基础,包括安装设备打造

  的设备底座基础、承重基等。经询问,类似设备基础设施费一般为购臵价的3%~

  产设备按不同行业规定的取费标准,再综合考虑该设备实际安装调试费用来确定

  费率。经了。

澳门赌场